Zakup domu z działką - formalności

Zakup domu z działką - formalności

Decydując się na kupno domu
w stanie surowym, warto zadać sobie pytanie dlaczego sprzedający chce pozbyć się prawie ukończonej inwestycji.

Dom w stanie surowym pozwoli znacznie szybciej zamieszkać na swoim niż budowany od podstaw, jednak tylko wówczas, gdy wszystkie formalności zostały załatwione prawidłowo, a budynek był wznoszony zgodnie z zasadami sztuki budowlanej i odpowiednio zabezpieczony. Co jednak, jeśli okaże się, że poprzedni właściciel chce sprzedać niedokończony budynek, gdyż nie ma prawnych możliwości dokończenia budowy lub dokończenie uzbrajania działki pochłonie astronomiczne sumy? Dlatego przed podpisaniem aktu notarialnego nabycia działki z budynkiem w stanie surowym trzeba drobiazgowo skontrolować pełnię dokumentacji, ocenić stan formalno-prawny, a także zbadać stan techniczny budynku oraz prawidłowość dotychczas prowadzonych prac.

Na samym wstępie należy poprosić sprzedającego o przedstawienie następujących dokumentów:

  • pozwolenie na budowę,
  • projekt domu wraz z planem zagospodarowania działki,
  • warunki zabudowy lub wyciąg z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
  • odpis z księgi wieczystej nieruchomości,
  • wyciąg z ewidencji gruntów,
  • dziennik budowy,
  • umowy przyłączeniowe lub warunki techniczne przyłączy mediów (prąd, woda, gaz, kanalizacja),
  • protokoły odbioru istniejących instalacji.

Nie wystarczy, że przejrzymy na szybko dokumentację. Potrzebne będą kserokopie, gdyż każdy
z dokumentów wymaga analizy, a często również sprawdzenia w instytucji lub urzędzie, który go wystawił. Jeśli nie jesteśmy fachowcem w dziedzinie budownictwa podczas oceny stanu budynku nie warto się zdawać jedynie na własne siły. Lepiej zatrudnić rzeczoznawcę budowlanego, który fachowym okiem wyłapie niedoróbki lub objawy mogące świadczyć o nieprawidłowym wykonawstwie, bądź erozji poszczególnych elementów konstrukcji domu.

działka budowlana (fot. homebuilding.co.uk)Pozwolenie na budowę

Pozwolenie na budowę to decyzja administracyjna, wydawana przez wydział budownictwa miejscowego starostwa powiatowego, stwierdzająca prawo do prowadzenia budowy oraz warunki jej prowadzenia. Jeśli sprzedający jest
w stanie przedstawić ważne pozwolenie na budowę, teoretycznie oznacza to, że dom można zbudować, bowiem decyzja ta wydawana jest tylko w sytuacji, gdy budowa jest możliwa. Pozwolenie wydawane jest wówczas, gdy istnieje możliwość uzbrojenia działki w prąd i wodę, jest do niej zapewniony dojazd z drogi publicznej, a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub indywidualne warunki zabudowy przewidują możliwość wzniesienia budynku na danej parceli. Integralną częścią pozwolenia są projekt budynku oraz plan zagospodarowania działki. Pozwolenie na budowę ważne jest przez 3 lata od daty wydania, co oznacza, że w tym czasie trzeba rozpocząć budowę. Późniejsze, ewentualne przerwy w prowadzeniu prac nie mogą być dłuższe, niż 3 lata, gdyż wówczas dokument traci ważność i trzeba występować
o nowe pozwolenie. Decydujące w ustaleniu terminów są daty wpisów o rozpoczęciu robót i ich kolejnych etapach w dzienniku budowy. Jeśli po zakupie działki będziemy musieli wystąpić o wydanie nowego pozwolenia, przed podpisaniem aktu notarialnego należy sprawdzić, czy będzie to możliwe - w międzyczasie gmina mogła zmienić bowiem miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, zmieniając funkcję terenu, na którym znajduje się interesująca nas parcela. Niezależnie od pozwolenia budowlanego warto zapoznać się z MPZP lub warunkami budowy, gdyż dzięki temu będziemy wiedzieli, czy w przyszłości będzie możliwe wprowadzanie zmian w zagospodarowaniu działki, np. dobudowa garażu, czy rozbudowa domu. Przeglądając MPZP w urzędzie gminy lub miasta można również poznać plany zagospodarowania terenów sąsiadujących z działką - dowiemy się czy samorząd nie planuje np. w pobliżu budowy drogi szybkiego ruchu lub utworzenia strefy przemysłowej.
Przepisanie ważnego pozwolenia budowlanego na nowego właściciela jest możliwe dopiero po podpisaniu aktu notarialnego nabycia nieruchomości i w zasadzie jest formalnością, jeśli zostało wydane na podstawie ustaleń MPZP i nie dotyczy tzw. zabudowy zagrodowej. Potrzebne są jedynie zgoda osoby lub osób, na które wystawiono pozwolenie, oświadczenia nabywcy o przyjęciu całości warunków zawartych w pozwoleniu i prawie do dysponowania nieruchomością oraz dziennik budowy w przypadku, gdy przekroczony został 3-letni okres wznowienia robót. Po spełnieniu powyższych warunków starostwo nie ma możliwości odmówienia przepisania pozwolenia. Zupełnie inaczej sytuacja wygląda jednak w przypadku, gdy pozwolenie wydano na podstawie warunków zabudowy lub dotyczy tzw. zabudowy zagrodowej na działkach rolnych i siedliskowych. W pierwszym przypadku starostwo ma prawo zażądać, by nabywca wystąpił do urzędu miasta lub gminy o ponowne wydanie warunków zabudowy. Zazwyczaj jest to jedynie dodatkowa formalność, jednak poważny problem możemy mieć, jeśli poprzednie pozwolenie wydano na podstawie warunków zabudowy dla tzw. siedliska związanego z prowadzeniem gospodarstwa rolnego, a sami nie jesteśmy rolnikiem dysponującym areałem rolnym. Przepisy te dotyczą bowiem wyłącznie rolników. Warunki zabudowy na działce zagrodowej gmina wyda tylko wtedy, gdy inwestor udowodni prawa własności areału rolnego nie mniejszego, niż wielkość średniego gospodarstwa rolnego w danej gminie i to areału położonego na terenie tego właśnie samorządu. W efekcie, aby dokończyć budowę domu na takiej działce, będziemy musieli starać się o odrolnienie ziemi, a to proces kosztowny, długotrwały i niepewny - nawet jeśli miejscowa Rada Gminy wyrazi zgodę na odrolnienie gruntu, zgody może nie wydać Ministerstwo Rolnictwa, a wówczas nie będziemy mogli dokończyć budowy. Sytuacja ta nie dotyczy gruntów rolnych w granicach administracyjnych miast - nie obejmują ich bowiem przepisy ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, co eliminuje konieczność starania się o odrolnienie.

Oceń artykuł
4,00 / 4 głosów
Co sądzisz na ten temat
Zaloguj się i skomentuj pierwszy
Polecamy Ci również

Zobacz także