Wykonawca kontra inwestor

Nieprawdziwa jest obiegowa opinia, że jakość budownictwa i materiałów budowlanych stosowanych w Polsce jest niższa niż w Zachodniej Europie. Nie budujemy gorzej, a materiały mamy często wyższej jakości.

Problemem polskiego budownictwa są relacje pomiędzy inwestorami a wykonawcami, wynikające z wciąż małej świadomości praw i obowiązków inwestora.

Klient nasz pan – lata prosperity i ­błyskawicznie rozwijającego się rynku budowlanego w Polsce sprawiły, że fachowcy-budowlańcy poczuli się zbyt komfortowo, a podstawowa zasada na rynku usług przestała obowiązywać na rynku budowlanym. Nie trzeba się bowiem specjalnie troszczyć o jakość produktów, gdy wszystko sprzedaje się „na pniu” i nie trzeba solidnie pracować w sytuacji, kiedy ma się zlecenia na kilka miesięcy do przodu, a o wykonawcę walczy klient, nie zaś odwrotnie. Dwa lata światowego kryzysu gospodarczego wyhamowały jednak również polski rynek budowlany. O ile deweloperzy, zmuszeni spadającą sprzedażą, zauważyli zmianę i ponownie zaczęli walczyć o klienta, o tyle fachowcy budowlani, oferujący swoje usługi prywatnym inwestorom, nadal zachowują się, jakby żyli w czasach sprzed kryzysu. Dużą winę za taki stan rzeczy ponoszą sami inwestorzy często sprawiający wrażenie, że nie zauważyli, iż rynek usług budowlanych się zmienił. Dziś warunki ponownie dyktuje klient – warto o tym pamiętać planując budowę domu.

Inspektor nadzoru – prawa dłoń inwestora

W polskiej branży budowlanej można spotkać wielu solidnych fachowców dbających o dobrą opinię. Równie dużo jest ekip podejmujących się ­każdej pracy, włącznie z tą, której ­wykonać nie umieją. Jak znaleźć ­naprawdę solidnych ­wykonawców? ­Trzeba pamiętać, że ­nawet najlepsza ­reklama nie gwarantuje rzetelności. Warto korzystać z ­porad znajomych i pytać sprzedawców materiałów budowlanych w swojej okolicy. Niejednokrotnie polecą rzetelne firmy. Rekomendacje znajomych i fachowców z branży ­niewątpliwie pomogą dokonać właściwego wyboru, jednak zawsze – ­nawet wówczas – warto obejrzeć ­inwestycje już zrealizowane przez potencjalnego wykonawcę.

Jeśli budowa domu jest rzeczą przesądzoną, po dokonaniu wstępnego wyboru, ­najlepiej wstrzymać się z podejmowaniem rozmów z potencjalnym wykonawcą, a zamiast tego ustanowić inspektora nadzoru ­budowlanego. Zaufany fachowiec ­pomoże w negocjacjach z firmą, a potem, nadzorując budowę, nie będzie wchodził w kompromisy z wykonawcą, gdyż podpisując protokoły odbioru ­robót przyjmuje odpowiedzialność za ich jakość. Inspektor nadzoru uwalnia inwestora od konieczności sporów z kierownikiem budowy, pomaga przy podpisaniu umowy, opracowaniu ­harmonogramu prac budowlanych, kosztorysu robocizny i materiałów. Udowodniono, że ekipy budowlane mające „nad głową” inspektora nadzoru inwestorskiego pracują rzetelniej. Warunkiem wypłaty ich wynagrodzenia jest bowiem akceptacja prac przez inspektora.

Wykonawca to pracownik, a nie przyjaciel

Po ustanowieniu inspektora nadzoru inwestorskiego i wstępnym wybraniu ekipy czas na pierwszą rozmowę z przedstawicielem wykonawcy. Inspektor powinien w niej uczestniczyć, bowiem fachowiec w dziedzinie budownictwa, zadając pytania dotyczące ­rozwiązań technicznych, jakie mają być zastosowane podczas inwestycji, szybko się zorientuje, czy ma do ­czynienia z solidną firmą. Warto ­jednocześnie, by inwestor potraktował tę rozmowę jako pierwszy etap budowania właściwych relacji z wykonawcą, gdyż te mają duży wpływ na ­postęp procesu ­inwestycyjnego i solidność wykonywanych robót. Już w tym momencie warto sobie zdawać sprawę, że – nawet mimo takich propozycji ze strony wykonawcy – ­­nie powinny to być relacje przyjacielskie. Przyjacielowi łatwo wybacza się błędy – dlatego doświadczeni wykonawcy często dążą do zacieśniania kontaktów. Krótko ­mówiąc – żadnego przechodzenia na „per Ty”. W rachubę wchodzi co ­najwyżej zawodowa, ­profesjonalna uprzejmość i ogólne zasady grzeczności.

Kolejnym krokiem będą negocjacje i podpisanie umowy.

Sztuka negocjacji twardą ręką

O technikach negocjacji napisano już tysiące prac naukowych. Podstawowa zasada głosi: każda ze stron startuje z zawyżonego pułapu, by mieć z czego schodzić niżej. Przewagą inwestora jest sam fakt, że jest klientem i to on przyjmuje lub odrzuca warunki. Równowaga ­zostaje jednak zachowana, gdyż ­wykonawca ma doświadczenie – w ­negocjacjach budowlanych uczestniczył nie raz. Kompromis polega na tym, by spotkać się pośrodku – żadna ze stron nie jest do końca usatysfakcjonowana, jednak dla każdej warunki są do przyjęcia. Inwestor powinien zatem pamiętać, iż przyszły wykonawca na ­początek postawi zawyżone oczekiwania finansowe. Odpowiedzią powinien być równie zawyżony zakres oczekiwanych prac w żądanej kwocie. Potem pozostaje już tylko targować się, aż do osiągnięcia kompromisu i... podpisać umowę. Jest to warunek bezwzględny dla każdego świadomego inwestora – umowę należy zawierać w formie pisemnej!

Zabezpiecz się, czyli umowa bez wad

Wprawdzie, zgodnie z polskim ­prawem, do zawarcia umowy wystarczy oświadczenie obu stron, zatem teoretycznie ważna jest nawet umowa ustna, jednak, w razie sporu, ustne ustalenia są nie do udowodnienia. Poza standardowymi danymi zamawiającego i ­wykonawcy prawidłowo napisana umowa o prace budowlane powinna zawierać:

• przedmiot umowy i zakres robót – ­umowa musi precyzyjnie opisywać, ­jakie prace i gdzie mają zostać wykonane;
• podstawowe obowiązki stron – czyli co, jako zamawiający, inwestor musi dostarczyć (np. projekt budowlany) i do czego wykonawca jest zobowiązany wobec inwestora;
• terminy wykonania poszczególnych prac;
• materiały i siła robocza – w tej części należy zaznaczyć, kto dostarcza materiały (zamawiający czy wykonawca) oraz doprecyzować warunki zatrudniania i wynagradzania pracowników (ten punkt zazwyczaj leży w gestii wykonawcy – może mieć jednak zastosowanie, jeśli wykonawcą jest np. osoba prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą, która będzie potrzebowała pomocników);
• wartość umowy – czyli wysokość wynagrodzenia za usługi;
• sposób rozliczenia i odbioru kolejnych etapów wykonanych robót, włącznie z ewentualnymi zaliczkami;
• odsetki za zwłokę w płatnościach;
• warunki zmiany ceny robót (zazwyczaj wykonawcy dostarczający materiały budowlane zastrzegają w tym punkcie możliwość wzrostu cen);
• kara umowna określająca rekompensatę należącą się zamawiającemu w momencie niedotrzymania terminów przez wykonawcę;
• odpowiedzialność za szkody – w tym punkcie należy ustalić zakres odpowiedzialności wykonawcy za ewentualne szkody powstałe podczas prac budowlanych;
• sposób przekazania i ostatecznego ­odbioru wykonanych robót oraz końcowego rozliczenia;
• warunki ewentualnego rozwiązania umowy;
• warunki i okres gwarancji.

Tylko tak sporządzona umowa pozwoli inwestorowi dochodzić swoich praw czy odszkodowania, w przypadku ­nieprawidłowo wykonanych prac.

Inwestor, znaczy prezes

Ustanowienie zaufanego inspektora nadzoru budowlanego oraz podpisanie rzetelnej umowy praktycznie zwalnia ­inwestora z konieczności kontroli postępu i jakości prac. Analizy psychologiczne, prowadzone na zlecenie Wyższej Szkoły Technicznej w Katowicach, ­udowodniły jednak, że w praktyce duże znaczenie ma pojawianie się ­„szefa” w miejscu pracy, czyli na placu budowy. Nie wystarczy tam po prostu bywać. Każdy inwestor ­powinien zdawać sobie sprawę, że w istocie jest prezesem firmy o ­nazwie „budowa”. Źle wykonaną pracę powinien ganić i wyciągać ­konsekwencje, dobrą robotę chwalić i nagradzać – i to niekoniecznie finansowo, ponieważ należność została uregulowana w umowie. Nagrodą jest również zapewnienie, że usługi zostaną polecone znajomym planującym ­budowę domu czy na ­internetowym forum, np. www.forumbudowlane.pl. Inwestorzy ­powinni także pamiętać, że ­precyzja prac budowlanych rośnie wraz z postępem budowy, a prawidłowości ­prowadzonych robót do stanu ­surowego zamkniętego pilnuje inspektor nadzoru.

W razie sporu niekoniecznie do sądu

Umowa na usługi budowlane dokładnie określa tryb postępowania w przypadku ­nieprawidłowego wykonania prac i ­dlatego tak bardzo ważne jest jej prawidłowe sporządzenie w formie pisemnej. ­Wiele wad ujawnia się jednak dopiero po odbiorze budynku. Dlatego Kodeks Cywilny przewiduje trzyletni okres rękojmi na wady budynku. Inwestor, w ciągu 36 miesięcy, może żądać od wykonawcy naprawy usterek lub ­rekompensaty w postaci zwrotu ­części wynagrodzenia. W sytuacji, gdy wady są istotne, a wykonawca ich nie usunie na własny koszt, inwestor ma prawo odstąpić od umowy i żądać zwrotu całkowitej zapłaty za usługę. ­Warunkiem wykonania prawa rękojmi lub ­odstąpienia od umowy jest zgłoszenie wad wykonawcy, w ciągu 30 dni od chwili ich wykrycia, w postaci pisemnej reklamacji. Prawem wykonawcy jest nieuznanie reklamacji, o czym ma obowiązek poinformować inwestora na piśmie. Wówczas, jeśli inwestor chce rozwiązać sprawę polubownie, ­to dobrym rozwiązaniem jest skorzystanie z mediacji powiatowego rzecznika praw konsumentów, funkcjonującego przy każdym starostwie powiatowym. Jeśli inwestor odrzuca mediację, powinien bezpośrednio ­skierować sprawę do sądu.