Nieprawdziwa jest obiegowa opinia, że jakość budownictwa i materiałów budowlanych stosowanych w Polsce jest niższa niż w Zachodniej Europie. Nie budujemy gorzej, a materiały mamy często wyższej jakości.
Problemem polskiego budownictwa są relacje pomiędzy inwestorami a wykonawcami, wynikające z wciąż małej świadomości praw i obowiązków inwestora.
Klient nasz pan – lata prosperity i błyskawicznie rozwijającego się rynku budowlanego w Polsce sprawiły, że fachowcy-budowlańcy poczuli się zbyt komfortowo, a podstawowa zasada na rynku usług przestała obowiązywać na rynku budowlanym. Nie trzeba się bowiem specjalnie troszczyć o jakość produktów, gdy wszystko sprzedaje się „na pniu” i nie trzeba solidnie pracować w sytuacji, kiedy ma się zlecenia na kilka miesięcy do przodu, a o wykonawcę walczy klient, nie zaś odwrotnie. Dwa lata światowego kryzysu gospodarczego wyhamowały jednak również polski rynek budowlany. O ile deweloperzy, zmuszeni spadającą sprzedażą, zauważyli zmianę i ponownie zaczęli walczyć o klienta, o tyle fachowcy budowlani, oferujący swoje usługi prywatnym inwestorom, nadal zachowują się, jakby żyli w czasach sprzed kryzysu. Dużą winę za taki stan rzeczy ponoszą sami inwestorzy często sprawiający wrażenie, że nie zauważyli, iż rynek usług budowlanych się zmienił. Dziś warunki ponownie dyktuje klient – warto o tym pamiętać planując budowę domu.
Inspektor nadzoru – prawa dłoń inwestora
W polskiej branży budowlanej można spotkać wielu solidnych fachowców dbających o dobrą opinię. Równie dużo jest ekip podejmujących się każdej pracy, włącznie z tą, której wykonać nie umieją. Jak znaleźć naprawdę solidnych wykonawców? Trzeba pamiętać, że nawet najlepsza reklama nie gwarantuje rzetelności. Warto korzystać z porad znajomych i pytać sprzedawców materiałów budowlanych w swojej okolicy. Niejednokrotnie polecą rzetelne firmy. Rekomendacje znajomych i fachowców z branży niewątpliwie pomogą dokonać właściwego wyboru, jednak zawsze – nawet wówczas – warto obejrzeć inwestycje już zrealizowane przez potencjalnego wykonawcę.
Jeśli budowa domu jest rzeczą przesądzoną, po dokonaniu wstępnego wyboru, najlepiej wstrzymać się z podejmowaniem rozmów z potencjalnym wykonawcą, a zamiast tego ustanowić inspektora nadzoru budowlanego. Zaufany fachowiec pomoże w negocjacjach z firmą, a potem, nadzorując budowę, nie będzie wchodził w kompromisy z wykonawcą, gdyż podpisując protokoły odbioru robót przyjmuje odpowiedzialność za ich jakość. Inspektor nadzoru uwalnia inwestora od konieczności sporów z kierownikiem budowy, pomaga przy podpisaniu umowy, opracowaniu harmonogramu prac budowlanych, kosztorysu robocizny i materiałów. Udowodniono, że ekipy budowlane mające „nad głową” inspektora nadzoru inwestorskiego pracują rzetelniej. Warunkiem wypłaty ich wynagrodzenia jest bowiem akceptacja prac przez inspektora.
Wykonawca to pracownik, a nie przyjaciel
Po ustanowieniu inspektora nadzoru inwestorskiego i wstępnym wybraniu ekipy czas na pierwszą rozmowę z przedstawicielem wykonawcy. Inspektor powinien w niej uczestniczyć, bowiem fachowiec w dziedzinie budownictwa, zadając pytania dotyczące rozwiązań technicznych, jakie mają być zastosowane podczas inwestycji, szybko się zorientuje, czy ma do czynienia z solidną firmą. Warto jednocześnie, by inwestor potraktował tę rozmowę jako pierwszy etap budowania właściwych relacji z wykonawcą, gdyż te mają duży wpływ na postęp procesu inwestycyjnego i solidność wykonywanych robót. Już w tym momencie warto sobie zdawać sprawę, że – nawet mimo takich propozycji ze strony wykonawcy – nie powinny to być relacje przyjacielskie. Przyjacielowi łatwo wybacza się błędy – dlatego doświadczeni wykonawcy często dążą do zacieśniania kontaktów. Krótko mówiąc – żadnego przechodzenia na „per Ty”. W rachubę wchodzi co najwyżej zawodowa, profesjonalna uprzejmość i ogólne zasady grzeczności.
Kolejnym krokiem będą negocjacje i podpisanie umowy.
Sztuka negocjacji twardą ręką
O technikach negocjacji napisano już tysiące prac naukowych. Podstawowa zasada głosi: każda ze stron startuje z zawyżonego pułapu, by mieć z czego schodzić niżej. Przewagą inwestora jest sam fakt, że jest klientem i to on przyjmuje lub odrzuca warunki. Równowaga zostaje jednak zachowana, gdyż wykonawca ma doświadczenie – w negocjacjach budowlanych uczestniczył nie raz. Kompromis polega na tym, by spotkać się pośrodku – żadna ze stron nie jest do końca usatysfakcjonowana, jednak dla każdej warunki są do przyjęcia. Inwestor powinien zatem pamiętać, iż przyszły wykonawca na początek postawi zawyżone oczekiwania finansowe. Odpowiedzią powinien być równie zawyżony zakres oczekiwanych prac w żądanej kwocie. Potem pozostaje już tylko targować się, aż do osiągnięcia kompromisu i... podpisać umowę. Jest to warunek bezwzględny dla każdego świadomego inwestora – umowę należy zawierać w formie pisemnej!
Zabezpiecz się, czyli umowa bez wad
Wprawdzie, zgodnie z polskim prawem, do zawarcia umowy wystarczy oświadczenie obu stron, zatem teoretycznie ważna jest nawet umowa ustna, jednak, w razie sporu, ustne ustalenia są nie do udowodnienia. Poza standardowymi danymi zamawiającego i wykonawcy prawidłowo napisana umowa o prace budowlane powinna zawierać:
- przedmiot umowy i zakres robót – umowa musi precyzyjnie opisywać, jakie prace i gdzie mają zostać wykonane;
- podstawowe obowiązki stron – czyli co, jako zamawiający, inwestor musi dostarczyć (np. projekt budowlany) i do czego wykonawca jest zobowiązany wobec inwestora;
- terminy wykonania poszczególnych prac;
- materiały i siła robocza – w tej części należy zaznaczyć, kto dostarcza materiały (zamawiający czy wykonawca) oraz doprecyzować warunki zatrudniania i wynagradzania pracowników (ten punkt zazwyczaj leży w gestii wykonawcy – może mieć jednak zastosowanie, jeśli wykonawcą jest np. osoba prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą, która będzie potrzebowała pomocników);
- wartość umowy – czyli wysokość wynagrodzenia za usługi;
- sposób rozliczenia i odbioru kolejnych etapów wykonanych robót, włącznie z ewentualnymi zaliczkami;
- odsetki za zwłokę w płatnościach;
- warunki zmiany ceny robót (zazwyczaj wykonawcy dostarczający materiały budowlane zastrzegają w tym punkcie możliwość wzrostu cen);
- kara umowna określająca rekompensatę należącą się zamawiającemu w momencie niedotrzymania terminów przez wykonawcę;
- odpowiedzialność za szkody – w tym punkcie należy ustalić zakres odpowiedzialności wykonawcy za ewentualne szkody powstałe podczas prac budowlanych;
- sposób przekazania i ostatecznego odbioru wykonanych robót oraz końcowego rozliczenia;
- warunki ewentualnego rozwiązania umowy;
- warunki i okres gwarancji.
Tylko tak sporządzona umowa pozwoli inwestorowi dochodzić swoich praw czy odszkodowania, w przypadku nieprawidłowo wykonanych prac.
Inwestor, znaczy prezes
Ustanowienie zaufanego inspektora nadzoru budowlanego oraz podpisanie rzetelnej umowy praktycznie zwalnia inwestora z konieczności kontroli postępu i jakości prac. Analizy psychologiczne, prowadzone na zlecenie Wyższej Szkoły Technicznej w Katowicach, udowodniły jednak, że w praktyce duże znaczenie ma pojawianie się „szefa” w miejscu pracy, czyli na placu budowy. Nie wystarczy tam po prostu bywać. Każdy inwestor powinien zdawać sobie sprawę, że w istocie jest prezesem firmy o nazwie „budowa”. Źle wykonaną pracę powinien ganić i wyciągać konsekwencje, dobrą robotę chwalić i nagradzać – i to niekoniecznie finansowo, ponieważ należność została uregulowana w umowie. Nagrodą jest również zapewnienie, że usługi zostaną polecone znajomym planującym budowę domu czy na internetowym forum, np. www.forumbudowlane.pl. Inwestorzy powinni także pamiętać, że precyzja prac budowlanych rośnie wraz z postępem budowy, a prawidłowości prowadzonych robót do stanu surowego zamkniętego pilnuje inspektor nadzoru.
W razie sporu niekoniecznie do sądu
Umowa na usługi budowlane dokładnie określa tryb postępowania w przypadku nieprawidłowego wykonania prac i dlatego tak bardzo ważne jest jej prawidłowe sporządzenie w formie pisemnej. Wiele wad ujawnia się jednak dopiero po odbiorze budynku. Dlatego Kodeks Cywilny przewiduje trzyletni okres rękojmi na wady budynku. Inwestor, w ciągu 36 miesięcy, może żądać od wykonawcy naprawy usterek lub rekompensaty w postaci zwrotu części wynagrodzenia. W sytuacji, gdy wady są istotne, a wykonawca ich nie usunie na własny koszt, inwestor ma prawo odstąpić od umowy i żądać zwrotu całkowitej zapłaty za usługę. Warunkiem wykonania prawa rękojmi lub odstąpienia od umowy jest zgłoszenie wad wykonawcy, w ciągu 30 dni od chwili ich wykrycia, w postaci pisemnej reklamacji. Prawem wykonawcy jest nieuznanie reklamacji, o czym ma obowiązek poinformować inwestora na piśmie. Wówczas, jeśli inwestor chce rozwiązać sprawę polubownie, to dobrym rozwiązaniem jest skorzystanie z mediacji powiatowego rzecznika praw konsumentów, funkcjonującego przy każdym starostwie powiatowym. Jeśli inwestor odrzuca mediację, powinien bezpośrednio skierować sprawę do sądu.
IWB
Gwarancja działa w dwie strony
Wykonawcy robót budowlanych mogą żądać od inwestorów (zamawiających) gwarancji zapłaty za zrealizowane i odebrane roboty. Wskazana możliwość dotyczy wszelkich robót budowlanych a zgłaszana może być bez względu na wysokość zawartej umowy.
Zgodnie z ustawą z dnia 09 lipca 2003 r. o gwarancji zapłaty za roboty budowlane (Dz. U. z 2003 r. Nr 180 poz. 1758 ze zm.) wykonawca robót budowlanych może w każdym czasie żądać od zamawiającego gwarancji zapłaty do wysokości ewentualnego roszczenia z tytułu wynagrodzenia, wynikającego z umowy oraz ze zleceń dodatkowych.
Wskazana powyżej ustawa umożliwia każdemu wykonawcy robót budowlanych zażądania od zamawiającego aby bez względu na etap zaawansowania prowadzonych prac przedstawił gwarancję zapłaty należnego wykonawcy wynagrodzenia za wykonane w ramach zawartej umowy roboty budowlane.
Gwarancja zapłaty może być przedstawiona w formie:
gwarancji bankowej,
gwarancji ubezpieczeniowej,
akredytywy bankowej,
poręczenia bankowego udzielonego wykonawcy robót budowlanych.
Gwarancja zapłaty za roboty budowlane musi jednoznacznie określać:
jakiej konkretnie roboty budowlanej dotyczy,
kto jest jej beneficjentem,
jaka jest wysokość sumy gwarancyjnej (nie powinna przekraczać kwoty przedstawionej w umowie na wykonanie danej roboty budowlanej),
termin zapłaty za wykonanie robót budowlanych objętych przedmiotem zawartej umowy.
Zakres zastosowania
Ustawa o gwarancji zapłaty za roboty budowlane ma zastosowanie do umów, których przedmiotem jest wykonanie robót budowlanych w rozumieniu ustawy z dnia 07 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2006 r. Nr 170 poz. 1217 z późn. zm.).
Zgodnie z ustawą Prawo budowlane, pod pojęciem robót budowlanych należy rozumieć budowę (tj, wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę oraz przebudowę obiektu budowlanego) a także prace polegające na montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego.
Prawa wykonawcy
Na podstawie ustawy o gwarancji zapłaty za roboty budowlane wykonawca robót ma wobec zamawiającego prawo do:
zgłaszania żądania przedstawienia stosownej gwarancji zapłaty należnych roszczeń,
wstrzymania się od wykonywania robót objętych umową jeżeli zamawiający nie przedstawi w wyznaczonym terminie, odpowiedniej gwarancji zabezpieczającej zapłatę
wstrzymania się od oddania obiektu zamawiającemu w przypadku braku odpowiedniej gwarancji zabezpieczającej należną płatność,
odstąpienia od umowy z winy zamawiającego, jeżeli po wyznaczeniu (na piśmie) dodatkowego terminu na przedstawienie gwarancji zapłaty, zamawiający jej nadal nie przedstawia.
Zamawiający nie może przez czynność prawną wyłączyć lub ograniczyć prawa wykonawcy do żądania gwarancji zapłaty.
Jeżeli zamawiający wypowie umowę w związku z zażądaniem przez wykonawcę gwarancji zapłaty, takie wypowiedzenie umowy jest bez skuteczne. Ponadto, na mocy wyżej wskazanej ustawy, brak w wyznaczonym terminie wystarczającej gwarancji zapłaty stanowi przeszkodę w wykonywaniu robót budowlanych z przyczyn dotyczących zamawiającego i uprawnia wykonawcę do żądania wynagrodzenia na podstawie art. 639 Kodeksu cywilnego. Wskazany przepis Kc stanowi, iż zamawiający nie może odmówić zapłaty wynagrodzenia mimo niewykonania dzieła, jeżeli przyjmujący zamówienie był gotów je wykonać, lecz doznał przeszkody z przyczyn dotyczących zamawiającego.
taką umowę posiadam sporządzoną za grube pieniądze przez adwokata naszej firmy, gdyby ktoś był
zainteresowany nabyciem to proszę pisać na priv. Czy ta umowa działa? działa w przypadku jeśli inwestor kombinuje i miga się z płatnością za roboty częściowe co dość często się zdarza w dzisiejszych czasach,
powiedzmy sobie jasno i zozumiale KONIEC Z ROBOTAMI ZA DARMO !!
Lutek
Jeśli mowa o dużych firmach budowlanych i dużych inwestycjach to się zgadzam. Jest to praktyka stosowana od wielu lat.
Jeśli zaś ma dotyczyć to budownictwa dla prywatnych inwestorów to już jest całkiem inna sprawa. Domy kosztowały by dwa razy więcej a jakość bez zmian.
Za należycie wykonaną robotę należy zapłacić. A za fuszerkę wykonawca powinien zwrócić pieniądze za materiały i opóźnienie czasu realizacji. Także zanim wykonawca zabierze się za robot to powinien wpłacić kaucję.
IWB
a ile tak na prawdę kosztuje budowa domu ???
w polskich realiach 3 krotnie więcej niż powinna, skoro jeden po drugim poprawia to tak jest.
piekarz cukiernik stawia ściany a monter elektryk robi dach... jedna firma od wszystkiego i od niczego
jeśli na YT obejrzę film jak pilotować Boeinga to czy nim uda mi się wystartować ???
druga sprawa to bardzo dużo sprzecznych informacji jest w internecie, a inwestor już zanim coś zacznie robić najpierw poczyta poszpera i nadrukuje ulotek, ale jak we wszystkim teoria mija się z praktyką także w budownictwie więc powstają różnego rodzaju buble i niedoróbki
Interno
Działałem na rzecz Inwestorów jak również Wykonawców.
Większość Deweloperów mnie nie zatrudni.
Prawnicy terminowali u mnie na inwestycjach ale generalnie radzę unikać konfliktów kiedy ma zarobić "papuga".
Inwestor musi dokładnie określić czego chce a Wykonawca powinien temu podołać.
Kwotę i terminy uzgadniamy najlepiej na papierze ale jak to mówią "papier cierpliwy".
fruzin
Sprawdziłem w ISAPie i ta ustawa o gwarancji zapłaty ma status dokumentu nieobowiązującego.
Podejrzewam, że meritum zostało przeniesione do KC, ale pewności nie mam.
Generalnie w polskim prawie brakuje bata na jednych i na drugich, no może jest coś ale tak zagmatwane, że tylko papugi orientują się w tym. Do tego rozwlekły tryb w sądzie...
Dizaster