Wybór działki budowlanej

Teren, na którym ma stanąć dom trzeba wybrać z wyjątkową starannością i w żadnym razie nie wolno robić tego pochopnie.

Najlepiej spokojnie prześledzić oferty i ogłoszenia, poddając je wnikliwej analizie.

Niektórzy potrafią szukać najodpowiedniejszej działki nawet kilka lat. Dobre lokalizacje są w cenie, ale czasem udaje się dotrzeć do fantastycznie położonych terenów wystawionych na sprzedaż za konkurencyjną cenę. Droga do wymarzonej posesji będzie pełna pułapek. Warto je wszystkie pokonać, aby cieszyć się spokojnym i uroczym miejscem, którego wartość rynkowa jeśli nie wzrośnie, to przynajmniej przez wiele lat będzie utrzymywać się na odpowiednio wysokim poziomie.

Gdzie szukać działki?

Zanim rozpocznie się poszukiwanie działki, trzeba zdecydować się na przybliżoną lokalizację. Musimy odpowiedzieć sobie na pytanie, czy chcemy budować dom w mieście, pod miastem, na wsi, na odludziu, a może marzymy o działce z dojściem do wody lub koniecznie pod lasem.

Jeśli mamy precyzyjnie określoną lokalizację poza miastem, szukajmy bezpośrednio na miejscu. Można wywiesić ogłoszenia w pobliżu sklepu, na przystanku, przy poczcie. Warto nawiązać kontakt z mieszkańcami i wypytać, czy nie słyszeli o kimś, kto chce się pozbyć kawałka gruntu. Można również zajrzeć do lokalnych gazet i prześledzić rubryki z ogłoszeniami dotyczącymi nieruchomości.

Miejską działkę najszybciej znajdziemy sami, ale warto tu skorzystać z ogłoszeń lub usług agencji nieruchomości. Dobrym źródłem informacji o gruntach wystawionych do sprzedania jest Internet.

Gdy nie zależy nam na czasie, spróbujmy zorientować się, czy pewne tereny nie będą wystawiane na licytację. To może być wyjątkowa okazja na korzystną transakcję.

Co sprawdzić u właściciela

Nie kupujmy działki, jeśli kwestie jej własności nie są jasne. Za szczególnie niebezpieczną okoliczność uznać trzeba wszelkie formy współwłasności i prawa osób trzecich do nieruchomości. Nawet gdyby właściciel przysięgał, że rozwikłanie spraw własności jest już finalizowane, nie podpisujmy żadnych umów, dopóki moment ten nie nastąpi.

Sprawdźmy koniecznie, czy ktoś nie ma prawa do użytkowania działki, nie wynajmuje jej, nie dzierżawi lub nie ma do niej prawa z tytułu tak zwanego dożywocia (żyje jeszcze osoba, która przekazała nieruchomość na zasadach dożywocia).

Część powyższych informacji odczytamy z wypisu z księgi wieczystej, choć nie wszystkie zobowiązania mogą tam być ujęte. Na pewno nie ma w niej słowa o dzierżawie lub najmie. To regulują odrębne umowy.

W księdze wieczystej znajdziemy informacje o tym, jakie jest przeznaczenie działki, oraz czy jej hipoteka nie jest w jakiś sposób obciążona (może przecież być zastawiona lub stanowić zabezpieczenie kredytu).

Jeśli dla nieruchomości nie jest założona księga wieczysta, właściciel powinien przedstawić nam wszelkie niezbędne dokumenty: akty własności, orzeczenia sądowe i administracyjne dotyczące nieruchomości. Oglądając działkę zobaczmy, jak można dostać się na posesję od strony ulicy. Radzimy unikać działek, do których dostęp możliwy jest przez cudzą posesję, nawet jeśli istnieje tak zwana „służebność gruntowa”. To samo działa w drugą stronę. Unikajmy działek, przez które sąsiad będzie przejeżdżał do siebie.

Lepiej nie kupujmy działki, jeśli zauważymy, że przechodzi przez nią linia wysokiego napięcia lub stoją jakieś obiekty mogące mieć wartość zabytkową lub budowle wymagające rozbiórki, która może być trudna ze względów technicznych lub formalnych.

Lepiej zrezygnować z działki, jeśli nie ma jasności co do jej granic. To wcale nierzadki przypadek, zwłaszcza na wsiach. Jeśli zły stan posiadania funkcjonował przez co najmniej 30 lat, mogło dojść do zasiedzenia pewnego fragmentu posesji. Po zakupie może się okazać, że ktoś się upomni o odstąpienie swojej części. W ustaleniu granic działki pomoże geodeta.

Co sprawdzić w urzędach

Wizyta w urzędach pozwoli nam przede wszystkim zorientować się, do czego dana działka jest przeznaczona i jakie są warunki jej zabudowy. Właściciel terenu może nie być z nami co do tego całkiem szczery.

W urzędach zdołamy sprawdzić, jakie są możliwości podciągnięcia mediów do działki, doprowadzenia drogi dojazdowej, odprowadzania ścieków.

Ważne będzie sprawdzenie planów, jakie władze lokalne mają wobec okolicznych terenów. Może zabiegają o budowę w pobliżu oczyszczalni ścieków, spalarni śmieci, lotniska.

Nie liczmy za bardzo na udostępnienie planów zagospodarowania przestrzennego, bo najzwyczajniej większość gmin ich nie ma, jednak to i owo zdołają nam przedstawić, bo pewne plany odnośnie rozwoju lokalnego na pewno opracowali.

Tam, gdzie brak jeszcze oficjalnych miejscowych planów zagospodarowania, gminy wydają warunki zabudowy. Możemy je dostać nawet nie będąc jeszcze właścicielami działki. O warunki nawet nie mamy się co starać, jeśli:

  • działka wymaga zgody na zmianę przeznaczenia (na przykład działka rolna);
  • działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi uniemożliwia wyznaczenie wskaźników dla nowej zabudowy;
  • posesja nie ma dostępu do drogi publicznej (nawet pośredniego);
  • działka nie ma doprowadzonej elektryczności;
  • inne przepisy uniemożliwiają wydanie takiej decyzji.

W urzędzie dowiemy się także, jaka jest minimalna powierzchnia działek budowlanych w wymarzonej okolicy. Sprawdzimy ponadto, czy gmina nie ma prawa pierwokupu tej nieruchomości, co czasem się zdarza. Podobne prawo może mieć też Agencja Nieruchomości Rolnych lub dzierżawca terenu.

Bądźmy ostrożni z zakupem działki o przeznaczeniu rolnym lub działki leśnej. Nie zawsze uda się zmienić jej przeznaczenie. Wiele tu zależy od urzędów, a wiadomo, jak one funkcjonują. Uważajmy także na działki letniskowe. Zbudowany na nich dom całoroczny będzie miał później status domu letniskowego. Możemy mieć kłopoty z zameldowaniem się w nim, choć teoretycznie jest to możliwe.

 Co sprawdzić na miejscu

Kilka wizyt w okolicy działki pozwoli niejedno zaobserwować.

  • Sąsiedztwo – to złożony temat. O ile to oczywiście możliwe warto wiedzieć, kto będzie mieszkał za płotem, jaką opinię mają okoliczni mieszkańcy, czy osiedle, wieś lub miejscowość uchodzą za bezpieczne. Zorientujmy się ponadto, czy w pobliżu działki nie ma fabryk, zakładów, warsztatów, obiektów sportowych lub innych placówek, których funkcjonowanie mogłoby być uciążliwe.
  • Warunki przyrodnicze – po wydarzeniach ostatnich lat nie trzeba chyba tłumaczyć, że działka na terenie zalewowym lub na skarpie mogącej zamienić się w osuwisko to zły pomysł. Rozważmy, czy interesuje nas działka z wysokim poziomem wody gruntowej, co można ocenić sprawdzając wilgotność ziemi, widząc kałuże utrzymujące się mimo bezdeszczowej pogody. O warunki gruntowe i wodne można zapytać mieszkańców posesji sąsiadujących z upatrzoną działką. Ostatecznie, w razie jakichkolwiek wątpliwości możemy na swój koszt wynająć geotechnika, aby wydał opinię o warunkach gruntowych i wodnych na danej działce.
  • Komunikacja – wygodny dostęp do środków komunikacji jest ogromnie ważny, szczególnie gdy działka jest pod miastem lub daleko od niego. Na samochodzie nie całkiem można polegać. Zorientujmy się, jak daleko jest od posesji do najbliższego przystanku autobusowego lub stacji kolejowej. Sprawdźmy rozkłady jazdy.
  • Opieka zdrowotna – młodzi nie myślą o zdrowiu, ale przychodzi wiek, kiedy bliskość przychodni i szpitala jest bardzo pożądana. Do sprawdzenia jest zatem dostępność usług medycznych.
  • Placówki oświatowe – jeśli mamy dzieci, to będzie bardzo ważny punkt programu. Musimy sprawdzić, czy w okolicy są żłobki, przedszkola, szkoły podstawowe, gimnazja, szkoły średnie.
  • Handel i usługi – to także jest istotne. Sprawdźmy, czy będzie gdzie kupić produkty pierwszej potrzeby, lekarstwa i inne dobra. Punkty usługowe także się liczą.

 

Oceń artykuł
4,00 / 7 głosów
Co sądzisz na ten temat
Zaloguj się i skomentuj pierwszy

Autor: Ewa Kulesza

Zdjęcia: fotolia, Redakcja

Polecamy Ci również

Zobacz także