Służebność gruntowa

Służebność gruntowa

działka budowlanaWybierając działkę pod budowę domu – sprawdzamy na ogół starannie wszystkie niezbędne dokumenty, które dotyczą interesującego nas gruntu. Badamy go, zlecając badania geotechniczne, zaglądamy do księgi wieczystej, zadajemy wiele pytań właścicielowi, itd. Nietrudno jest jednak pominąć taki fakt, jak służebność, którą parcela może być obciążona.

Czujność inwestora powinna być szczególna, kiedy cena gruntu jest szczególnie okazyjna. W takich sytuacjach zawsze warto dokładnie przyjrzeć się zapisom lokowanym w dziale III ksiąg wieczystych nieruchomości. To właśnie w tym, miejscu umieszcza się bowiem zapisy o prawie służebności.
W przypadku gruntów chodzi przeważnie o służebność przejazdu i przechodu.

Co z tą służebnością?

Służebność gruntowa jest ograniczonym prawem rzeczowym, polegającym na możliwości ingerowania w cudzą własność. Możliwość taką daje kodeks cywilny, który pozwala obciążyć jedną nieruchomość na rzecz właściciela innej nieruchomości, w następstwie nazywanej nieruchomością władnącą. Służebność powstaje najczęściej w wyniku wzajemnych umów lub orzeczeń sądów. Rzadziej w wyniku postępowań i decyzji administracyjnych. Służebności gruntowe są nierozerwalnie związane z nieruchomościami, których dotyczą, a nie z ich właścicielami. Znaczy to tyle, że obciążenie przechodzi automatycznie z jednego ich właściciela – na innego. Co to oznacza dla nowego nabywcy działki obciążonej służebnością ? W największym skrócie tyle, że przejmuje służebność na określonych warunkach i wyraża zgodę na korzystanie z nabytej działki przez inne, ściśle określone osoby. Sytuacje takie zdarzają się najczęściej wówczas, kiedy grunty podzielono
w taki sposób, że powstałe parcele są pozbawione dostępności do drogi publicznej. Wtedy najczęściej określa się możliwości korzystania z cudzej nieruchomości w oznaczony sposób,
a nieruchomość nazywa mianem obciążonej oraz władnącej. Sprawa dotyczy przeważnie działek położnych w bezpośrednim sąsiedztwie w stosunku do siebie i daje jednemu sąsiadowi prawo przejazdu i przechodzenia przez parcelę drugiego. W niektórych przypadkach służebność może także dotyczyć ustanowienia drogi, w tym także utwardzonej. Służebności raczej rzadko obejmują jakiekolwiek zakazy właścicielskie, ale zdarza się, że i takie występują. W księdze wieczystej może znaleźć się i zapis o tym, że właściciel obciążonej służebnością parceli np. nie może wybudować domu ponad określoną wysokość lub jest zobowiązany przestrzegać zakazu sadzenia wysokopiennych drzew. Uzgodnienia i zapisy zawsze posiadają formę aktu notarialnego i są wpisywane zarówno do ksiąg wieczystych jednej, jak i drugiej nieruchomości. Dla nieruchomości obciążonej znajdują miejsce w dziale III ksiąg wieczystych, zaś dla nieruchomości władnącej w dziale I. Trzeba zdawać sobie sprawę, że służebność może mieć czas określony. Częściej jednak jest ustanawiana na czas nieokreślony. Istotne jest także to, że jeśli była wykorzystywana przez 30 lub 20 lat, a nie była ustanowiona – to może zostać wpisana do ksiąg wieczystych na podstawie prawa zasiedzenia.

teren pod działkę

Sposób na służebność gruntową

Jedynym sposobem na istniejącą służebność gruntową jest pogodzić się z nią lub zrezygnować
z zakupu obciążonej parceli. Podjęcie decyzji o kupnie działki z ustanowioną służebnością powinno zostać dokładnie przemyślane. Należy zdawać sobie sprawę, że sąsiad będzie miał prawo do korzystania z naszej nieruchomości niezależnie od tego, czy nam samym się to podoba, czy też nie. Nie możemy utrudniać mu powyższego, ani czynić żadnych problemów. Jedynym pocieszającym zapisem dla właścicieli obciążonych służebnością gruntów - jest zapis mówiący o tym, że służebność powinna być wykonywana w taki sposób, aby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej. Tak też przy normalnych układach sąsiedzkich, ze służebnością nie powinno być znowu aż tak dużego kłopotu. Drogę po której będzie jeździł lub chodził sąsiad – można przecież wytyczyć poza ogrodzeniem posesji. Jednak w sytuacjach bardziej skomplikowanych i zagmatwanych pod względem pożycia społecznego – służebność może stać się wręcz koszmarem dla obydwu ze stron. Obrazki tego rodzaju wciąż prezentują telewizyjne programy reporterskie. Z całą pewnością każdy
z nas natknął się na nie wielokrotnie.

Służebność przesyłu

Przedsiębiorcy dostarczający i odprowadzający z naszych domów wszelkiego rodzaju płyny, pary, gazy oraz energię elektryczną muszą korzystać z określonych konstrukcji i instalacji służących jako linie przesyłowe. Niejednokrotnie zdarza się, że elementy takich linii znajdują się właśnie na naszej działce. Wielki słup energetyczny ulokowany w centralnym miejscu parceli to raczej oznaka, że działka nie będzie nadawała się pod budowę domu. W tak ekstremalnym przypadku – chyba
o zakupie przestaje się myśleć całkowicie i rozpoczyna kolejne poszukiwania. Nie zawsze jednak usytuowanie pewnych konstrukcji przesyłowych jest aż tak bardzo kłopotliwe i zakup działki, na której się one znajdują można przemyśleć. Może też zdarzyć się tak, że w chwili nabywania przez nas parceli jeszcze niczego nie ma, ale wiadomym jest fakt, że instalacje przesyłowe mają powstać w przyszłości. W jednej i drugiej sytuacji warto ustanowić służebność przesyłu.

własność gruntowaElektrownie dzielą się łupem za nasze życie ze słupem

W sierpniu 2008 roku wpisano do Kodeksu Cywilnego nowy rodzaj służebności, tj. służebność przesyłu. Zapis ten ma za zadanie uregulować stosunki prawne pomiędzy przedsiębiorcami przesyłowymi,
a właścicielami nieruchomości, na których znajdują się urządzenia przesyłowe. Służebność przesyłu określa zakres, w jakim przedsiębiorcy przesyłowi mogą korzystać
z cudzej własności gruntowej. Aby służebność taka mogła zostać ustanowiona powinno zawrzeć się umowę w postaci aktu notarialnego. W umowie, którą akceptuje zarówno przedsiębiorca przesyłowy, jak i właściciel nieruchomości – należy szczegółowo określić zakres czynności, jakie będzie prowadził przedsiębiorca, a tym samym, jakie jego działania zobowiązuje się znosić właściciel problematycznej działki. W szczególności umowa powinna określać wysokość i zasady płatności wynagrodzenia dla właściciela gruntu. W sytuacjach, kiedy ustanawia się służebność przesyłu dla nieruchomości, na których urządzenia przesyłowe stoją wcześniej, aniżeli weszły w życie nowe przepisy, tj. przed sierpniem 2008 – w umowie warto także określić wysokość opłaty za tamten czas. Jednak trzeba zważyć, że z oczywistych względów nie wszyscy przedsiębiorcy przesyłowi są skłonni zawierać takowe umowy. Wówczas służebność przesyłu można ustanowić w drodze orzeczenia sądowego. Wtedy to sąd określa wysokość wynagrodzenia dla właściciela gruntu. W przypadkach, kiedy użytkowanie nieruchomości jest niemożliwe z powodu posadowienia urządzeń przesyłowych – można także domagać się odkupienia od nas części lub całości nieruchomości. Takie roszczenie jest jednak zasadne jedynie w sytuacjach, gdy urządzenie przesyłowe ma znacznie wyższą wartość, aniżeli nieruchomość na której się znajduje. W służebności przesyłu obowiązuje także prawo zasiedzenia, ale tylko w ściśle określonych sytuacjach. Warto nadmienić, że wprowadzone przepisy prawa są bardzo korzystne dla właścicieli działek. Jednak z powodu braku jasności, co do ich interpretacji w niektórych przypadkach – postępowania sądowe niestety są prowadzone opieszale, przedłużają się i ciągną w nieskończoność.

Oceń artykuł
5,00 / 1 głosów
Co sądzisz na ten temat
Zaloguj się i skomentuj pierwszy

Autor: Agnieszka Jaros

Zdjęcia: homebuilding-co-uk., lexplay.pl, ramiusfalcon, Wikipedia

Polecamy Ci również

Zobacz także