Formalności budowlane

Formalności budowlane

Problemy związane z budową domu bardzo często wynikają z błędów inwestora, popełnionych przy okazji dopełniania formalności. Wbrew pozorom skutki takich błędów bywają poważniejsze i trudniejsze do naprawienia niż niedociągnięcia czysto budowlane. Jak więc uniknąć błędów?

budowa domuPodczas budowy domu łatwo o niedopatrzenie, które może mieć poważne konsekwencje. Czasami inwestorowi po prostu brakuje wiedzy, co trzeba załatwić i które kwestie skontrolować w sposób szczególny. Budowa domu to skomplikowany proces logistyczny, rozpoczynający się na długo przed wbiciem pierwszej łopaty i nie kończący wraz ze sfinalizowaniem robót. Budowę wieńczy dopiero zgłoszenie końca prac budowlanych lub uzyskanie pozwolenia na użytkowanie budynku.

Inwestor, znaczy prezes
Inwestor jest przede wszystkim odpowiedzialny za prawidłowe przygotowanie i zakończenie przedsięwzięcia "budowa", a także koordynowanie i kontrolowanie jego przebiegu. Funkcję inwestora można porównać do stanowiska prezesa dużej firmy - zapewnia finansowanie, dba o przygotowanie przedsięwzięcia od strony prawnej, ale od wykonywania poszczególnych elementów ma specjalistów. Płaci im, więc ma pełne prawo wymagać pracy na najwyższym poziomie. Reklamację niewłaściwego drewna można rozwiązać jednym telefonem i powinien to zrobić kierownik budowy, czy nawet brygadzista. Natomiast niewywiązanie się z obowiązków inwestorskich, np. niedopełnienie formalności przed rozpoczęciem budowy, może skutkować nawet nakazem rozbiórki i stratami finansowymi przewyższającymi koszty planowanej budowy.

Najczęściej popełniane błędy inwestorskie

Kupno parceli bez sprawdzenia księgi wieczystej. Nawet najpiękniejsza i najbardziej wymarzona działka na brzegu jeziora, otoczona lasem, może być obciążona hipoteką lub wadami prawnymi. Utrata nowo wybudowanego domu, gdyż bank zechce sprzedać parcelę za długi poprzedniego właściciela, albo z powodu nierozstrzygniętych postępowań spadkowych jest jak najbardziej realna.

Kupno działki bez sprawdzenia warunków zagospodarowania. Wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zagospodarowania wydawane przez lokalny urząd gminy, czy miasta są niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę. Do kupienia działki dokumenty te nie są jednak potrzebne. Mimo to, przed podpisaniem aktu notarialnego bezwzględnie należy je sprawdzić. Wystarczy bowiem, że, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, teren, na którym leży upatrzona działka, nie został przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową, a np. przemysłową oraz usługową i nie będzie możliwości budowy domu.

Rozpoczęcie budowy bez sprawdzenia faktycznych granic działki. Częstym błędem bywa wyznaczenie granic działki budowlanej wyłącznie na podstawie wpisów w księdze wieczystej. Zdarza się bowiem, że powierzchnia parceli widniejąca w gminnej ewidencji gruntów jest inna. Sytuacje takie mają miejsce, gdy ewidencję gruntów aktualizowano lub korygowano na podstawie pomiarów prowadzonych już po sporządzeniu księgi wieczystej. Za obowiązujący uznaje się wówczas stan z ewidencji gruntów, a za korektę wpisu w księdze wieczystej odpowiedzialny jest właściciel działki. Różnice bywają na tyle duże, iż może okazać się, że inwestor zbudował dom na terenie sąsiada!

Budowa bez sprawdzenia warunków hydro-geologicznych. Niekorzystne warunki gruntowe, w skrajnych przypadkach mogą uniemożliwić posadowienie budynku. Warunki hydrologiczne i ziemne można poznać studiując mapy geodezyjne dostępne w wydziałach dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej starostw powiatowych lub w wydziałach geodezji urzędów miejskich. Rodzaj gruntu ma bezpośrednie przełożenie na możliwość budowania i definiuje nakłady na wzniesienie domu. To od niego będzie zależał rodzaj fundamentów, izolacji wodnej i koszty instalacji przyłączy wodno-kanalizacyjnych, czy elektrycznych.

Budowa bez zezwolenia. O tym, że w Polsce nie wolno budować bez zezwolenia teoretycznie wie każdy, a jednak, według danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, w 2009 r. wydano 5823 nakazy rozbiórki budynków. W tym z tytułu samowoli budowlanej – 361, a realizacji budowy niezgodnie z warunkami pozwolenia – 323. Za wydanie pozwolenia na budowę inwestor odpowiada bezpośrednio i warto o tym pamiętać.

Niezatrudnienie inwestora nadzoru inwestorskiego. Zatrudnienie kierownika budowy jest prawnym obowiązkiem każdego inwestora. Zaangażowanie inspektora nadzoru zależy jednak wyłącznie od jego dobrej woli. Jeśli inwestor nie jest specjalistą-budowlańcem, lepiej, by inspektora nadzoru miał. Inaczej budowa będzie pozbawiona fachowej kontroli jakości stosowanych materiałów i prawidłowości prowadzonych prac. Konsekwencje szybko dadzą się odczuć w postaci wad budynku.

Oceń artykuł
4,00 / 2 głosów
Co sądzisz na ten temat
Zaloguj się i skomentuj pierwszy
Polecamy Ci również

Zobacz także