Działki budowlane - na co zwrócić uwagę

0
Działka pod budowę domu
Wybierając działkę warto uwzględnić m.in., żeby jej wartość z czasem rosła.

Decyzja o budowie domu zazwyczaj oznacza nie tylko duże obciążenia finansowe, lecz przede wszystkim zmiany w życiu rodziny i inwestycję w jej przyszłość.

Warto zadbać, by były to zmiany na lepsze, a inwestycja opłacalna. Wybierając działkę pod dom nie należy się zatem kierować jedynie sentymentem do urokliwej okolicy i subiektywnym przekonaniem o przydatności parceli pod budowę. Tak poważny krok, jak budowa domu, wymaga przede wszystkim powściągnięcia emocji, chłodnych kalkulacji i szacowania wartości rynkowej gruntu. Zanim podpisze się akt notarialny, warto spojrzeć na działkę oczami potencjalnego przyszłego nabywcy, by wybrać ziemię bez wad, która nie spowoduje zawyżenia kosztów budowy, a jej wartość z czasem będzie rosnąć. Wówczas duży wydatek na zakup terenu można traktować jako lokatę kapitału. Na co zatem zwracać uwagę kupując działkę?

Kształt i wielkość działki

Wielkość działki to podstawowe pytanie, na jakie trzeba sobie odpowiedzieć zanim przystąpi się do poszukiwań. Powinna być uzależniona od oczekiwań i preferencji inwestora. Jeśli w planach jest duży ogród, w którym rodzina ma aktywnie spędzać czas, potrzebna będzie duża działka. Jeżeli jednak wystarczy jedynie niewielka, zielona przestrzeń do zrobienia grilla, a na pielęgnację ogrodu brakuje czasu, to nie warto inwestować w działkę o powierzchni ponad tysiąca metrów kwadratowych, gdyż zaniedbany ogród, zarastając i dziczejąc, stanie się jedynie źródłem frustracji. Po odpowiedzi na pytanie o wielkość przyszłych włości trzeba zadbać o ich kształt, gdyż od niego będą zależały kubatura i funkcjonalność domu. Najlepsze są działki o powierzchni powyżej 600 m² na obrysie kwadratu lub prostokąta o proporcjach boku 4:3. Pozwalają na niemal dowolną aranżację kształtu i kubatury budynku zostawiając przestrzeń na symetryczny ogród. Nie warto jednak kupować działki, nawet
o kształcie idealnym, jeśli jej powierzchnia jest mniejsza niż 400 m². Będą duże kłopoty ze zmieszczeniem na niej nawet niedużego domu, co wynika z Prawa Budowlanego ściśle określającego, jakie muszą zostać zachowane minimalne odległości ścian budynku od granic działki. Dla ścian z oknami i drzwiami odległość ta wynosi 4 m, dla ścian pełnych 3 m. Kształt ma znaczenie nawet w przypadku bardzo dużych parceli. Co z tego, że działka nominalnie ma 3000 m², skoro kształtem przypomina długą linijkę? Jeśli jej szerokość wynosi mniej niż 16 metrów, wybór projektów w miarę funkcjonalnych domów zostanie ograniczony niemal do zera. Gdy parcela ma poniżej 13 metrów szerokości, można zapomnieć o wybudowaniu budynku nadającego się na cele mieszkalne.

Dowiedz się więcej: Jak kształt i wielkość działki wpływa na możliwości zabudowy

Położenie działki budowlanej

Pozorny ideał działki budowlanej, rodem z popularnej powieści "Dom nad rozlewiskiem" - z dala od cywilizacji, na uboczu, pod lasem. Cisza, spokój, urokliwa okolica i... gigantyczne koszty doprowadzenia mediów, setki tysięcy złotych wydane na utwardzenie drogi dojazdowej, znaczne koszty na zabezpieczenie mienia przed złodziejami preferującymi zasobne domy na odludziu, zimą odcięty dojazd z powodu opadów śniegu itd. Wybierając działkę trzeba brać pod uwagę nie tylko jej walory estetyczne. Rodzina zazwyczaj codziennie musi dojeżdżać do szkoły, pracy, do lekarza i na zakupy. Możliwość dogodnego dojazdu to podstawa. Przed zakupem ziemi warto zatem zbadać stan lokalnych dróg i komunikacji publicznej. Nie zapominajmy, że nawet jeśli samochód to główny środek lokomocji, czasami szwankuje.

Warunki geologiczne działki

Niekorzystne warunki gruntowe w skrajnych przypadkach mogą uniemożliwić budowę domu. Dlatego przed zakupem działki budowlanej, warto przestudiować mapy geodezyjne dostępne w wydziałach geodezji i kartografii starostw powiatowych lub urzędów miast na prawach powiatu. Rodzaj gruntu i poziom wód gruntowych mają bezpośrednie przełożenie na możliwość i koszty budowy domu. Od rodzaju podłoża będzie zależał rodzaj fundamentów, izolacji wodnej budynku i koszty instalacji przyłączy wodno-kanalizacyjnych oraz elektrycznych. Najlepsze do wznoszenia domu są żwiry, a także pospółki, gdyż rozwiązują problemy z odprowadzaniem wód gruntowych i opadowych, co znacząco obniża koszty inwestycji (fundamenty domu mogą być płytkie i nie trzeba stosować drenażu opaskowego). Za najgorsze uważane są tereny o warstwowym układzie gruntów, złożonych z warstw ziemi piaszczystej i gliniastej, przeplatanych przerostami z gleb organicznych oraz grunty czysto organiczne - torfy, piaski próchnicze, namuły. Ziemie tego typu nie nadają się do budowy domu ze względu na zbyt niską nośność i wpływ powstających w nich kwasów powodujących przyspieszoną korozję materiałów budowlanych. Przed budową domu podłoże tego typu trzeba będzie wymienić, co potrafi zwiększyć koszty inwestycji o 50%.

Dowiedz się więcej o: Pomiarach geodezyjnych i badaniach geologicznych działki

Status prawny działki budowlanej

Będąc w starostwie lub urzędzie miasta celem kontroli warunków geologicznych, przy okazji można rozpocząć sprawdzanie, czy działka jest wolna od wad prawnych. W tej samej bazie danych (ewidencji gruntów i budynków), w której przechowywane są mapy geodezyjne, znajdują się również pełne dane personalne i adresowe właściciela działki, jej położenie, przebieg granic i powierzchnia, obręb ewidencyjny oraz nazwa jednostki ewidencyjnej, rodzaj użytkowy gruntu wraz z określeniem powierzchni i konturów użytków oraz klasy gleboznawczej dla gruntów rolnych i leśnych, a także przebieg drogi dojazdowej do działki. Dla parceli zabudowanych wymienione są dodatkowo położenie budynków, ich przeznaczenie i ogólne dane techniczne.

Baza zawiera też oznaczenie księgi wieczystej nieruchomości. Po pełnym zapoznaniu się z danymi zawartymi w „ewidencji” łatwo zatem ocenić, czy urzędowy status działki odpowiada oferowanemu gruntowi. Jednocześnie poznajemy numer księgi wieczystej nieruchomości, dzięki której będziemy mogli ocenić prawny status parceli - księgi wieczyste są prowadzone przez wydziały ksiąg wieczystych sądów rejonowych, zatem do lokalnego sądu rejonowego należy udać się w następnej kolejności. Księgi są jawne i ogólnodostępne, a od połowy 2010 r. można je przeglądać także bezpłatnie w internecie. Z księgi wieczystej odczytamy pełny stan prawny nieruchomości. Składa się ona z czterech działów. W pierwszym opisywane jest położenie działki, jej powierzchnia, numer obrębu ewidencyjnego i działki ewidencyjnej oraz adnotacje związane z prawami własności ustanowionymi na korzyść nieruchomości, np. służebności drogowe, wieczyste itp. Dział drugi zawiera dane dotyczące prawa własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Dział trzeci to wpisy o ograniczeniu praw rzeczowych obciążających nieruchomość, z wyjątkiem hipotek, które opisane są w specjalnie przeznaczonym dla nich dziale czwartym. Zapoznanie się z księgą wieczystą powinno interesować każdego potencjalnego nabywcę działki budowlanej w sposób szczególny, bowiem praw i wierzytelności w niej zapisanych można dochodzić nawet mimo zmiany właściciela gruntu. Studiując księgę wieczystą warto ponadto zwracać uwagę na tzw. wzmianki, czyli notatki z zapowiedziami wpisów czekających na uzupełnienie.

Dojazd i uzbrojenie

Kupując działkę budowlaną nie wolno zapomnieć o sprawdzeniu, czy parcela ma dostęp do drogi publicznej oraz czy jest możliwość podłączenia podstawowych mediów - wody i energii elektrycznej. Są to bowiem warunki niezbędne do wydania pozwolenia na budowę. Dostęp do drogi publicznej może być bezpośredni, przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie tzw. służebności drogowej. Drogi wewnętrzne to trasy niezaliczane do dróg publicznych, jak np. osiedlowe uliczki, czy drogi rolnicze stanowiące dojazdy do pól. Zdecydowanie warto unikać sytuacji zapewnienia sobie dojazdu do działki przez ustanowienie służebności drogowej, czyli wytyczenie pasa dojazdowego o szerokości minimum 5,5 m przez teren sąsiada za jego zgodą. Łatwo można bowiem stracić możliwość dojazdu do domu w przypadku konfliktu.

Zabudowania, drzewa i instalacje podziemne

Przeglądając zasoby geodezyjne w starostwie warto również zwrócić uwagę, czy przez wybraną działkę nie przebiegają instalacje wodne, elektryczne lub kanalizacyjne, zazwyczaj znacznie utrudniające roboty budowlane, zwłaszcza ziemne. Starannie rozważyć należy także zakup działki z istniejącymi budynkami do rozbiórki i drzewami mającymi ponad 5 lat. Na wycinkę ponad pięcioletnich drzew każdorazowo trzeba bowiem uzyskać zgodę lokalnego wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Wprawdzie w przypadku działek budowlanych urzędy nie robią zazwyczaj problemów, jeżeli drzewa uniemożliwiają budowę, jednak nie dotyczy to sytuacji, gdy drzewo jest pomnikiem przyrody podlegającym prawnej ochronie. Wówczas pozwolenia nie dostaniemy. Analogicznie, nie otrzymamy zezwolenia lokalnego lub wojewódzkiego konserwatora zabytków na rozbiórkę wiekowego, chronionego prawem budynku (choćby to była drewniana stodoła w ruinie) i wzniesienie w jego miejscu nowego. Jedyne na co można w takiej sytuacji liczyć to pozwolenie na kompleksowy remont zabytku (po kolejnych tygodniach uzgodnień oraz uzyskaniu licznych akceptacji konserwatora) i ewentualne wybudowanie obok niego nowego obiektu nawiązującego doń architekturą. Pomijając ogromne koszty, nie zawsze jest to możliwe ze względu na kształt i wielkość działki.

Oceń artykuł
4,75 / 4 głosów
Co sądzisz na ten temat
Zaloguj się i skomentuj pierwszy

Autor: Witek Adamski

Polecamy Ci również

Zobacz także