Działka rolna czy budowlana

Działka rolna czy budowlana

Planując budowę domu wielu inwestorów zastanawia się, czy nie lepiej kupić działkę rolną zamiast budowlanej, a następnie przekwalifikować prawny status ziemi. Powodem takich rozważań są oczywiście duże różnice w cenie gruntu budowlanego i rolnego.

działka rolna jest tańsza od budowlanej, en.wikipedia.org, Ramius FalconZa metr kwadratowy ziemi rolnej niskiej klasy trzeba zapłacić dziesiątą część ceny metra gruntu budowlanego. Inwestorom chcącym zbudować dom we w miarę krótkim terminie zakup ziemi rolnej lepiej odradzić. Planowanie budowy domu na nieodrolnionej działce przypomina bowiem zabawę w rosyjską ruletkę. Na przekwalifikowanie terenu można czekać nawet kilkanaście miesięcy, a niekiedy w ogóle się nie doczekać. Kupując działkę pod przyszły dom zawsze trzeba sprawdzić, czy na pewno jest przeznaczona pod budownictwo jednorodzinne lub, czy będzie możliwość przekwalifikowania jej na budowlaną. Zaniedbanie sprawdzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub - jeśli samorząd ich nie posiada - wystąpienie z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy, może skutkować wyjątkowo przykrymi konsekwencjami w postaci braku możliwości wybudowania domu. W miejscowym urzędzie gminy, albo miasta, ze wspomnianych dokumentów dowiemy się, czy teren oferowany jako budowlany rzeczywiście ma taki status, a w przypadku działek rolnych będziemy mogli oszacować, czy istnieje szansa na przekwalifikowanie ziemi, a co za tym idzie, czy warto podejmować ryzyko. Kupowanie działki rolnej pod budowę domu zawsze jest bowiem obarczone ryzykiem, że budynek nigdy nie powstanie, jednak po kontroli statusu ziemi można oszacować jego stopień. Aby zrozumieć dlaczego nabycie ziemi rolnej pod planowaną zabudowę jest ryzykowne trzeba poznać samorządowe procedury.

Skomplikowane odralnianie
Każdy samorząd w Polsce powinien posiadać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, czyli dokument określający przeznaczenie danego terenu pod wskazane funkcje, typ zabudowy, jaki można lokalizować na danym obszarze itp. Jest to szczegółowy plan terenu danej gminy z rozbiciem na przeznaczenie poszczególnych rejonów, który stanowi wiążący akt prawny. Wydając pozwolenie na budowę miejscowy starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu, przed wydaniem dokumentu jest zobowiązany sprawdzić zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania, o ile tylko samorząd go posiada. Jeśli upatrzona działka rolna leży w obszarze przeznaczonym pod rolnictwo, nie będzie możliwości przekształcenia jej w budowlaną, dopóki lokalna rada miasta, czy gminy nie zmieni przeznaczenia danego obszaru w miejscowym planie zagospodarowania, co z reguły trwa kilka miesięcy, a ponadto rada może odrzucić wniosek inwestora, gdyż akurat nie ma w planach zabudowywania danego obszaru gminy. Nawet jeśli rada wniosek zaakceptuje, nadal nie znaczy to, że ziemia została przekwalifikowana w budowlaną. Decyzję o odrolnieniu danego obszaru podejmuje bowiem Ministerstwo Rolnictwa, do którego trafia uchwała lokalnej rady. Ministerstwo ma prawo odmówić i robi tak w około połowie przypadków, zwłaszcza, że urząd ten bardzo niechętnie odralnia grunty średniej i wysokiej klasy, gdyż uszczupla to areał krajowy. Największe szanse na przekwalifikowanie ma ziemia rolna klasy niższej niż V, leżąca w obszarach zakwalifikowanych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego jako budowlane, na których wciąż znajdują się nieprzekwalifikowane tereny rolne. W takim wypadku Ministerstwo Rolnictwa zazwyczaj nie sprzeciwia się lokalnemu samorządowi, choć to również nie jest regułą. Do wydania odmowy wystarczy np. fakt, że odrolnienie kolejnego kawałka ziemi w danej gminie zachwiałoby równowagę procentową pomiędzy terenami przemysłowymi i zurbanizowanymi, a zielonymi i rolnymi.odrolnienie działki bywa skomplikowane, fot. dynamicats.netWarto pamiętać, że nie ma możliwości zmuszenia ministra rolnictwa do odrolnienia gruntu, jeśli nie chce tego zrobić - ministerstwo podejmuje decyzję autonomicznie. Z tego samego powodu należy uważać na próby oszustwa, polegającego na oferowaniu jako budowlanej działki, która została już odrolniona przez lokalną radę gminy, jednak ministerstwo nie wydało jeszcze decyzji. W miejscowych dokumentach taki teren nadal będzie figurował jako teren rolny, gdyż Warszawa może zgody odmówić.

Oceń artykuł
4,00 / 2 głosów
Co sądzisz na ten temat
Zaloguj się i skomentuj pierwszy
Polecamy Ci również

Zobacz także