Działka budowlana – co trzeba sprawdzić przed zakupem

0
Działka budowlana
Im dokładniej sprawdzimy działkę budowlana przed zakupem, tym mniej będziemy narażeni na niespodzianki.

Kupowanie działki budowlanej wymaga od inwestora nie tylko pieniędzy, lecz przede wszystkim czasu i cierpliwości. Im więcej uwagi może poświecić na poszukiwania terenu, a potem wizyty w urzędach celem kontroli parceli, tym lepiej.

Aby kupić dobrą działkę budowlaną potrzeba zazwyczaj długich poszukiwań i żmudnych wędrówek po urzędach, by sprawdzić wszelkie parametry prawne i użytkowe interesującego terenu. Każda poświęcona temu chwila zaprocentuje w przyszłości  w postaci niekłopotliwej budowy, a później komfortu korzystania z domu. Co zatem trzeba sprawdzić przed zakupem działki?

Kształt, położenie i topografia

Od kształtu działki i jej topografii bezpośrednio zależą kubatura oraz funkcjonalność domu. Wygodna działka pod dom wolno stojący powinna mieć powierzchnię co najmniej 700 m², najlepiej na obrysie kwadratu lub prostokąta o niezbyt wydłużonym boku. Taki teren pozwala na niemal dowolne projektowanie budynku i ogrodu. Ideałem jest, gdy można tak usytuować budynek, by ogród leżał od południa, wjazd od północy, sypialnie od wschodu, a salon od zachodu, co pozwala zaprojektować dom komfortowy pod względem użytkowym, a jednocześnie energooszczędny. Jeśli szerokość działki wynosi mniej niż 16 m, trudno będzie zaprojektować w miarę funkcjonalny budynek. Na parceli węższej, jak 13-14 m, budowa domu jest niemożliwa, ze względu na Prawo Budowlane definiujące minimalny odstęp ścian od granic działki. Dla ścian z drzwiami i oknami jest to 4 m, dla ścian bez otworów 3 m. Warto również zwrócić uwagę na topografię parceli, czyli ukształtowanie terenu - dom na zboczu może wyglądać malowniczo, jednak koszty budowy
i zagospodarowania ogrodu będą wyższe jak na działce płaskiej. Kaprysy pogody w ostatnich latach nakazują również dużą ostrożność w wyborze miejsca do zamieszkania - bardzo atrakcyjne parcele oferowane są obecnie na terenach zalewowych lub osuwiskowych.

Myślisz o budowie na działce rolnej? Dowiedz się, jak się zmieniły możliwości kredytowania takiej budowy

Urzędowy i prawny status nieruchomości

Przed zakupem działki obowiązkowo trzeba pójść do wydziału geodezji miejscowego starostwa powiatowego celem kontroli statusu parceli w ewidencji gruntów i budynków. Każda nieruchomość ma w niej tzw. operat ewidencyjny, na który składają się:

  • komplet map geodezyjnych terenu,
  • dane personalne i adresowe właściciela,
  • położenie, przebieg granic i powierzchnia parceli,
  • obręb ewidencyjny oraz nazwa jednostki ewidencyjnej,
  • rodzaj użytkowy gruntu wraz z określeniem powierzchni i konturów użytków oraz klasy gleboznawczej dla gruntów rolnych i leśnych,
  • przebieg drogi dojazdowej do działki,
  • położenie budynków, ich przeznaczenie i ogólne dane techniczne dla parceli zabudowanych,
  • oznaczenie księgi wieczystej nieruchomości.

Po zapoznaniu się z operatem ewidencyjnym można ocenić, czy urzędowy status działki rzeczywiście odpowiada oferowanemu gruntowi. Następnie trzeba udać się do wydziału ksiąg wieczystych miejscowego sądu rejonowego, by sprawdzić prawny status oferowanej działki w księdze wieczystej (od połowy 2010 r. księgi są także dostępne bezpłatnie przez Internet). W księdze znaleźć można informacje tj.: położenie działki, jej powierzchnię, numer obrębu ewidencyjnego
i działki ewidencyjnej, zapisy związane
z prawami własności ustanowionymi na korzyść nieruchomości, dane dotyczące prawa własności lub użytkowania wieczystego, wpisy dotyczące ograniczeń praw rzeczowych obciążających nieruchomość oraz hipoteki. Sprawdzenie księgi wieczystej jest podstawą dla każdego świadomego inwestora, bowiem praw na czyjąkolwiek rzecz w niej zapisanych można dochodzić mimo zmiany właściciela terenu.

Granice działki

Podczas sprawdzania księgi wieczystej może zdarzyć się, że figurująca w niej powierzchnia działki jest inna, niż opisana w gminnej ewidencji gruntów. Sytuacje takie występują, gdy pomiary geodezyjne były aktualizowane po założeniu księgi. W takim przypadku za właściwą przyjmuje się powierzchnię z ewidencji gruntów, a obowiązek korekty w księdze wieczystej leży po stronie sprzedawcy i należy wymagać jego dopełnienia, by nabyć działkę w pełni wolną od wad prawnych. Różnice potrafią sięgać kilku metrów, co ma szczególne znaczenie w przypadku małych działek - po zaniedbaniu aktualizacji księgi wieczystej może okazać się, że, według zapisów sądowych, nowo wybudowany dom częściowo leży na terenie sąsiada!

Warunki zabudowy

O tym, czy oferowany grunt ma przeznaczenie budowlane i jaki dom będzie można na nim zbudować można dowiedzieć się z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub, jeśli gmina czy miasto go nie ma, wnioskując o wydanie warunków zabudowy. Z obydwu dokumentów inwestor dowie się, jaki typ domu może wznieść, ile budynek maksymalnie może mieć pięter i jaką wysokość oraz jaki rodzaj architektury jest dopuszczalny na danym terenie. Informacje te są niezwykle istotne, bowiem może się okazać, że na wybranej działce nie zbudujemy wymarzonego domu - np. planowany dom ma mieć trzy piętra i mansardowy dach, a dopuszczalna jest jedynie zabudowa dwupiętrowa o dachach spadzistych bez kalenic.

Jeśli samorząd ma miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jego zatwierdzenie poprzedzało wykonanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Z dokumentu tego można odczytać planowane przeznaczenie terenów sąsiadujących z upatrzoną działką, co pozwala uniknąć sytuacji, że tuż za płotem powstanie spalarnia śmieci, droga szybkiego ruchu czy chlewnia.

Rodzaj gruntu

Niekorzystne warunki gruntowe i wysoki poziom wód gruntowych potrafią zwiększyć o połowę koszty wybudowania domu. Dlatego, podczas studiowania ewidencji gruntów i budynków w starostwie powiatowym, warto zwrócić uwagę na rodzaj gruntu na oferowanej działce. Od jego ukształtowania będzie zależał rodzaj fundamentów, izolacji wodnej budynku i koszty instalacji przyłączy wodno-kanalizacyjnych oraz elektrycznych. Najlepszy jest grunt jednorodny o dobrej przepuszczalności, taki jak żwiry i pospółki. Za najgorsze uważa się podłoża z warstw ziemi piaszczystej i gliniastej, przeplatanych przerostami z gleb organicznych oraz gleby czysto organiczne - torfy, piaski próchnicze i namuły. Posadowienie na nich domu bywa niewykonalne, a wówczas trzeba całkowicie wymienić ziemię na działce, co w bardzo dużym stopniu podwyższa koszty inwestycji.

Uzbrojenie terenu i dojazd

Kupując działkę budowlaną trzeba sprawdzić, czy parcela ma dostęp do drogi publicznej oraz czy jest możliwość podłączenia mediów. Są to bowiem warunki niezbędne do wydania pozwolenia na budowę. O dostęp do drogi można zapytać w lokalnym urzędzie miasta lub gminy. Podczas sprawdzania dostępności mediów u lokalnych dostawców warto jednocześnie zorientować się, jakie będą szacowane koszty wykonania przyłączy. W przypadku działek znacznie oddalonych od głównych linii energetycznych czy wodociągowych, kosztami doprowadzenia połączeń o długości większej niż standardowe, zazwyczaj jest bowiem obciążany inwestor. Tymczasem, cena zbudowania kilometra linii przesyłowej jakiegokolwiek medium jest tak duża, że przeciętnego inwestora indywidualnego może przyprawić o zawrót głowy. Dla przykładu - koszt budowy kilometra niskonapięciowej linii energetycznej w 2010 roku wynosił ok. pół miliona zł.

Rozważając kwestie dojazdu do przyszłego domu, nie warto brać pod uwagę jedynie samochodu, nawet jeśli jest głównym środkiem lokomocji rodziny. Każde auto czasami bowiem się psuje. Przed zakupem ziemi trzeba zatem dodatkowo zbadać stan lokalnych dróg i sprawność komunikacji publicznej.

Historia działki, drzewa i budynki

Przeglądając zasoby geodezyjne w starostwie warto zwrócić uwagę nie tylko na warunki geologiczne i urzędowy status nieruchomości, lecz również na to, czy przez parcelę nie przebiegają instalacje wodne, elektryczne lub kanalizacyjne. Instalacje będące w aktywnym użyciu zazwyczaj powodują kłopoty z fundamentowaniem budynku, a infrastruktura nieużywana podwyższa koszty budowy - trzeba rozebrać np. stary kolektor ściekowy zanim rozpocznie się prace przy fundamentach. Szczególnie starannie należy przemyśleć zakup działki z istniejącymi budynkami do rozbiórki i drzewami rosnącymi dłużej niż 5 lat. Na wycinkę ponad pięcioletnich drzew trzeba bowiem uzyskać zgodę lokalnego wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Wprawdzie, w przypadku działek budowlanych, urzędy nie robią zazwyczaj problemów, jednak nie dotyczy to sytuacji, gdy drzewo jest pomnikiem przyrody podlegającym prawnej ochronie. Wówczas o pozwoleniu można zapomnieć. Podobnie jak o rozbiórce zabytkowych budynków objętych ochroną miejskiego lub wojewódzkiego konserwatora zabytków. Jeśli na działce stoi wiekowy, chroniony  budynek, inwestor co najwyżej otrzyma zgodę na kompleksowy remont zabytku i ewentualne wybudowanie obok niego nowego obiektu nawiązującego do niego architekturą.

Oceń artykuł
4,20 / 20 głosów
Co sądzisz na ten temat
Zaloguj się i skomentuj pierwszy

Autor: Katarzyna Wiącek

Zdjęcia: Solbet, Wienerberger, Braas

Polecamy Ci również

Zobacz także