Dom od dewelopera

1
Dom od dewelopera

Niektórym z nas, aż robi się słabo, kiedy pomyślą o konieczności poszukiwania działki pod zabudowę. Kiedy kupiona zostanie parcela – trzeba zatrudnić ekipę budowlaną
i oczywiście pieczołowicie pilnować postępu prac.

gotowy domPrzed rozpoczęciem budowy czeka cała masa urzędniczych formalności, które także należy załatwić samodzielnie. Jak uniknąć tego wszystkiego i zamieszkać nareszcie we własnym domu? Dom można nabyć od dewelopera. Nie oznacza to jednak, że można kupić go w ciemno i niczym się nie interesować.
Deweloper jest przedsiębiorcą, który organizuje inwestycję budowlaną, aby
w przyszłości zbyć to, co wybudował. Wprawdzie oszustwa i pozostawianie ludzi bez dachu nad głową zdarzają się coraz rzadziej, ale nie znaczy to, że nie ma ich w ogóle. Przed zakupem domu wzniesionego przez dewelopera należy zasięgnąć opinii o nim samym, jak również zajrzeć do księgi wieczystej nieruchomości i sprawdzić kilka innych dokumentów. Jeżeli nic nie budzi naszych wątpliwości i odpowiada nam lokalizacja,
w której stanie nasz dom – nie pozostaje nic innego, jak czekać na termin przekazania w nasze ręce inwestycji.

Wiarygodny deweloper

Deweloper, któremu można zacząć ufać to taki, który okaże nam aktualne zaświadczenie z ewidencji działalności gospodarczej lub jeśli jest wspólnikiem spółki – odpis z Krajowego Rejestru Sądowego. Dodatkowo, aby sprawdzić wiarygodność dewelopera możemy poprosić go o przedstawienie odpisu sprawozdania finansowego spółki za ostatni rok oraz o opinię banków, z których korzysta prowadząc swoją działalność. Można też żądać przedstawienia Certyfikatu, który jest przyznawany deweloperom na dwa lata przez Krajową Izbę Budownictwa. Jednak ponad wszystko to, ważniejsza jest przynależność przedsiębiorcy do Polskiego Związku Firm Deweloperskich. PZFD jest zrzeszeniem, które popiera jedynie dobre praktyki w relacjach pomiędzy klientem, a deweloperem
i dba o pozytywny wizerunek branży. O wizerunku konkretnego przedsiębiorcy świadczyć mogą również wypowiedzi na forach internetowych oraz doniesienia płynące z innych mediów.

dom jednorodzinny

Czysta księga wieczysta

Księga wieczysta, do której koniecznie należy zajrzeć składa się z czterech działów. W dziale pierwszym należy sprawdzić, czy położenie i powierzchnia nieruchomości są zgodne z tym, o czym zapewniał nas deweloper. Dział drugi potwierdzi, czy deweloper jest właścicielem gruntu, na którym chce rozpocząć budowę lub już ją rozpoczął, czy jest jedynie użytkownikiem wieczystym nieruchomości. W przypadku zapisu w drugiej z wymienionych form – warto zwrócić uwagę na jaki czas określono użytkowanie wieczyste. Im czas ten jest dłuższy tym lepiej dla potencjalnego nabywcy. Najlepiej jeśli w zapisie jest mowa o 99 latach. Przy użytkowaniu wieczystym należy także zwrócić uwagę na umowę obowiązującą pomiędzy deweloperem, a prawowitym właścicielem gruntu, np. gminą. W umowie tej określa się sposób użytkowania gruntu oraz terminy rozpoczęcia
i zakończenia budowy. Jest to bardzo ważne, ponieważ po przeniesieniu na nabywcę prawa własności domu i prawa użytkowania gruntu – opłata roczna za użytkowanie wieczyste spoczywa właśnie na nabywcy. W ostateczności, przez lata poniesiemy praktycznie te same koszty, co zapłacilibyśmy za własność działki. Różnica polega jedynie na tym, że nie potrzeba od razu dysponować większą sumą środków na ten cel.
Przeglądając księgę – dochodzimy wreszcie do jej działu trzeciego i czwartego. Najbezpieczniej jest dla nas, kiedy w obu z tych działów jest pusto, czyli nie ma żadnych wpisów. W dziale trzecim sprawdzimy, czy na nieruchomości nie są ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, inne niż hipoteka. Może to być np. ograniczone prawo użytkowania nieruchomości. Dowiemy się też, czy nie ma ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością i czy do nieruchomości nie mają prawa osoby trzecie. Dział czwarty to hipoteka, która zawsze powinna być czysta. Niekiedy jednak zdarza się, że jest ona obciążona np. przez bank, który udzielił deweloperowi kredytu na jego działalność.
W takich sytuacjach konieczne jest dotarcie do umów, stanowiących podstawę powstania wpisów
i ocenienie – czy współpraca z badanym deweloperem warta jest naszego udziału. Zawarcie umowy z deweloperem zawsze powinno odbyć się po jego oświadczeniu notarialnym, że przenosi on na nabywcę własność gruntu i domu w stanie wolnym od wszelkich obciążeń prawami rzeczowymi
i obligatoryjnymi przysługującymi osobom trzecim.
W księdze wieczystej mogą też znajdować się zapisy o wnioskach, które wpłynęły do sądów, ale sprawy nie zostały jeszcze rozpatrzone. Takich wzmianek pod żadnym pozorem nie należy lekceważyć. Koniecznie trzeba udać się do sądu, aby dowiedzieć się o co chodzi. Sąd może także informować, że stan prawny nieruchomości, który jest ujawniony w księdze stał się niezgodny ze stanem faktycznym. Dzieje się tak zwłaszcza przy zmianie właściciela nieruchomości. Miejmy zatem wszelkie uwagi sądu na względzie, bo mogą być dla nas szczególnie cenne.  

... aby inwestycja posuwała się do przodu

Jeśli grunt ma uregulowany stan prawny i stan ten nie budzi naszych wątpliwości – realizacja przedsięwzięcia jest możliwa. Jest to jednak możliwość jedynie teoretyczna. W praktyce mogą pojawić się pewne przeszkody. Zasadniczą jest: obowiązujący na danym terenie plan zagospodarowania przestrzennego. Warto sprawdzić, czy przewiduje on realizację inwestycji w postaci jednorodzinnych domów mieszkalnych w tym miejscu, w którym zamierza budować nasz dom deweloper. Można też zasięgnąć wiedzy na temat, co plan przewiduje w przyszłości, w najbliższym otoczeniu naszego przyszłego lokum. Pewności nigdy nie jest za wiele, więc idąc za ciosem – sprawdźmy także, czy wybrany przez nas przedsiębiorca posiada ważne i ostateczne pozwolenie na budowę. Można tego dokonać we właściwym Starostwie Powiatowym. Każdy z takich urzędów jest zobowiązany prowadzić rejestr wydanych decyzji o pozwoleniu na budowę. Powinniśmy być świadomi, że dokument, jakim jest Pozwolenie na budowę wygasa w przypadku, kiedy nie rozpoczęto budowy przed upływem dwóch lat od dnia, w którym pozwolenie stało się ostatecznym oraz wówczas, gdy budowę przerwano na więcej niż dwa lata. Z tych też powodów omijajmy deweloperów, którzy nie posiadają ważnych w danym momencie decyzji urzędniczych. Procedury są długotrwałe, a ponadto – brak ważnego dokumentu umożliwiającego rozpoczęcie prac może świadczyć o innych problemach dewelopera, np. związanych z uregulowaniem stanu prawnego nieruchomości.
W przypadku inwestycji, które są w trakcie realizacji zawsze warto wybrać się na plac budowy i osobiście sprawdzić, jak posuwają się prace. Nie ma to, jak wypowiedź samych robotników na temat planowanego przez dewelopera terminu ukończenia robót. Oni pracują na budowie i oni wiedzą najlepiej, jaki jest realny termin ukończenia przez nich pracy. Przy okazji, nie zaszkodzi dociec, czy robotnicy nie mają problemów z otrzymywaniem na swoje konta wynagrodzeń. O uczciwości dewelopera świadczy też z całą pewnością rzetelne i terminowe płacenie robotnikom za ich ciężką pracę.

dom parterowy

Oceń artykuł
5,00 / 1 głosów
Co sądzisz na ten temat
Zaloguj się i dodaj swój komentarz
Polecamy Ci również

Zobacz także