Budowę domu rozpoczyna zakup odpowiedniej działki. Wbrew pozorom, nabycie parceli, która nie sprawi problemów podczas inwestycji jest trudnym zadaniem.
Trzeba sprawdzić wiele rzeczy - od uwarunkowań prawnych, po warunki hydrogeologiczne. Źle wybrana działka może bowiem spowodować znaczny wzrost kosztów budowy. Dlatego wielu inwestorów decyduje się na skorzystanie z usług pośredników obrotu nieruchomościami. Jak jednak poznać, że pośrednik wie, co robi i potrafi dobrze doradzić?
Z pośrednikami obrotu nieruchomościami nie mogącymi wylegitymować się licencją Ministerstwa Infrastruktury nie warto w ogóle rozmawiać. Licencję może otrzymać bowiem wyłącznie niekarana wcześniej osoba o odpowiednim wykształceniu i praktyce zawodowej. Posiadanie ministerialnego dokumentu nie gwarantuje naturalnie pełnej uczciwości pośrednika. Na co zatem jeszcze zwrócić uwagę?
Kup pan działkę! Dlaczego pan sprzedaje?
Uczciwy pośrednik obrotu gruntami przede wszystkim powinien przedstawić klientowi wycenę parceli w postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Musi również umieć udzielić wyczerpujących informacji o interesującym gruncie, np. przeprowadzonych niedawno transakcjach sprzedaży podobnych działek w okolicy. Kupując działkę budowlaną, w rzeczywistości nabywamy prawo do gruntu wraz z całą jego historią. Dlatego dobry pośrednik, w imieniu klienta, sprawdza nie tylko obecny stan prawny w postaci aktu notarialnego i ksiąg wieczystych, lecz również to, w jaki sposób osoba sprzedająca nabyła prawo do ziemi. Często bowiem prawo pierwokupu terenu należy do lokalnej gminy, która nie została powiadomiona o fakcie sprzedaży, co może być podstawą do unieważnienia aktu notarialnego lub działka jest obciążona rozmaitymi zobowiązaniami. Należy zatem sprawdzać nie tylko dokumentację gruntu, ale także to, w jaki sposób i od kogo sprzedający ziemię nabył. Jak podkreślają renomowani pośrednicy, nie boją się wprost zapytać osoby sprzedającej o przyczyny chęci zbycia terenu.
Wzmianki w księdze wieczystej
Przed podpisaniem umowy przedwstępnej kupna działki, inwestor powinien zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dokumenty są do wglądu w urzędzie gminy, na terenie której leży parcela. Plan określa, jaki rodzaj zabudowy można lokalizować na danym terenie i jakie są plany dalszego zagospodarowania okolicy - z niego dowiemy się, czy np. obok naszego domu nie powstanie w przyszłości trasa szybkiego ruchu, klub nocny itp. Jeśli gmina nie ma planu zagospodarowania, trzeba poprosić o wydanie tzw. warunków zabudowy. Dokument określa typ budynku, jaki możemy wznieść na interesującej działce, skąd doprowadzić prąd, wodę, gaz i kanalizację.
Kolejnym krokiem inwestora powinna być kontrola księgi wieczystej nieruchomości, by sprawdzić, czy na działce nie ustanowiono hipoteki lub innych roszczeń i potwierdzić kto jest jej właścicielem. Wszystkie powyższe formalności dobry pośrednik wykonuje za klienta i zdaje rzetelne sprawozdanie. Każdy doświadczony pośrednik wie ponadto, że w księdze wieczystej trzeba zwracać uwagę na tzw. wzmianki, czyli notatki z zapowiedziami wpisów czekających na dokonanie.
Odstępne, kary umowne itp.
Czasami zdarza się, że powierzchnia działki zapisana w księdze wieczystej jest inna niż figurująca w gminnej ewidencji gruntów. W takim przypadku za właściwą przyjmuje się powierzchnię z ewidencji gruntów. Pośrednik, w imieniu klienta, musi zadbać o korektę księgi wieczystej. Przed podpisaniem aktu notarialnego powinien również przedstawić nabywcy dane dotyczące ukształtowania terenu i sieci uzbrojenia, które są uwzględnione na mapach geodezyjnych dostępnych w starostwach powiatowych. Działka uzbrojona to taka, dla której znane są warunki dostawy mediów i jest do niej dojazd. Pamiętajmy również, że umowa przedwstępna jest jedynie zagwarantowaniem przeprowadzenia transakcji. Od pośrednika możemy zatem oczekiwać podpowiedzi, czy wpłacić zaliczkę, czy może jedynie zadatek i w jakiej kwocie. Jeśli działka nie została jeszcze do końca sprawdzona, uczciwy pośrednik zaproponuje niewielką zaliczkę lub skorzystanie z depozytu notarialnego, bądź rachunku powierniczego i ustanowienie kwoty odstępnego, kar umownych itp. form zabezpieczenia interesu nabywcy. Często stosowaną formą w przypadku działek dających powody do podejrzeń jest wpis roszczeń do księgi wieczystej, co zabezpiecza kupującego przez nabyciem działki obciążonej utajnionymi wadami prawnymi lub takiej, na której budowa domu okaże się niemożliwa z różnych przyczyn.
- bardzo słabe
- słabe
- średnie
- dobre
- bardzo dobre
Komentarze (0)